Stadt Babenhausen

Zum 1.  Januar 2025 tritt die Grundsteuerreform in Kraft. Zur Ãœbersicht welche Auswirkungen diese Neuerung hat und welche Rechte den Eigentümerinnen und Eigentümern zustehen, sind hier die wichtigsten Informationen zusammengestellt.

Wie wird die Grundsteuer B berechnet?

Berechnungsformel:

Grundsteuer = Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl x Hebesatz

Bei der Grundsteuer B kommt das sogenannte "modifizierte Bodenwertmodell" zum Einsatz. Das heißt: Die Bewertung für die Grundsteuer B ergibt sich künftig ausschließlich aus dem Bodenwert. Dafür werden im Wesentlichen zwei Faktoren herangezogen: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Beide Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert (bislang Einheitswert). Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an.

Das Bewertungsergebnis wird mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert. Der daraus resultierende Wert ist der Grundsteuermessbetrag. Die reine Bodenwertsteuer wird zudem auf der Ebene der Steuermesszahl modifiziert: Für Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, wird die Steuermesszahl in Höhe von 30 Prozent verringert. In einem dritten und letzten Schritt wird dann der Hebesatz der Kommune auf den Grundsteuermessbetrag angewendet. Daraus ergibt sich schließlich die konkrete Grundsteuer.

Der Grundsteuerwert und der -messbetrag wurden bzw. werden vom Finanzamt mit dem Grundsteuerwertbescheid (zur Hauptfeststellung auf den 01.01.2022) und dem Grundsteuermessbescheid (zur Hauptveranlagung auf den 01.01.2025) bekannt gegeben.

Wo finde ich den Hebesatz?

Mit dem Hebesatz bestimmen die Kommunen, d.h. die Gemeinderäte vor Ort, wie hoch letztlich die Grundsteuerbelastung wird. Grundlage für die Ermittlung des Hebesatzes wird die Summe der Grundsteuermessbeträge aller Grundstücke im Gemeindegebiet sein. Die Ermittlung des Hebesatzes ist daher erst dann möglich, wenn die Finanzämter alle Datenmeldungen erhalten und bearbeitet haben. Die Kommune errechnet anhand der Gesamtsumme, wie hoch der Hebesatz sein muss, um das insgesamt angestrebte Aufkommensniveau, orientiert an den Vorjahren, zu erreichen.

• Erst wenn der Hebesatz festgelegt wurde, ist eine Berechnung der zukünftigen Höhe der Grundsteuer möglich.

Was kann ich tun, wenn ich Bedenken habe?

Zum Grundsteuerbescheid:

Der Grundsteuerbescheid enthält eine Rechtsbehelfsbelehrung. Innerhalb von vier Wochen besteht die Möglichkeit einen Einspruch gegen den Steuerbescheid zu erheben. Die Kontaktdaten sind im Steuerbescheid benannt.

Zu beachten ist, dass bei diesem Einspruch nur geprüft werden kann, ob Fehler innerhalb des Grundsteuerbescheides vorliegen (z.B. falscher Eigentümer oder falsche Beträge).

Selbst wenn Einspruch eingelegt wurde, sind Grundsteuerzahler ab 2025 verpflichtet, die von der Kommune festgelegte Grundsteuer zu zahlen. Der Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung.

Zum Bodenrichtwert:

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert innerhalb der Bodenrichtwertzone, deren Grundstücke nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Folglich ist der Bodenrichtwert kein individueller Grundstückswert eines einzelnen Grundstücks. Das Landesgrundsteuergesetz benennt diesen Durchschnittswert als Grundlage für die neue Berechnung. Gegen diesen Wert der Gutachterausschüsse kann grundsätzlich weder Einspruch beim Finanzamt, noch formal beim Gutachterausschuss oder der Gemeinde eingelegt werden (§ 14 Absatz 5 Immobilienwertermittlungsverordnung).

Unabhängig des Einspruchsverfahrens bietet das Landesgrundsteuergesetz eine Überprüfungsmöglichkeit:

Sollte eine Eigentümerin oder ein Eigentümer Bedenken an dem vorliegenden Bodenrichtwert haben, da das betroffene Grundstück massive Einschränkungen im Vergleich zu anderen Grundstücken der Bodenrichtwertzone (Abweichung > 30% vom Bodenrichtwert) aufweist, kann sie oder er ein qualifiziertes Gutachten eines staatlich anerkannten Sachverständigen für Immobilienbewertung oder des zuständigen Gutachterausschusses für den Wert des Grund und Bodens des individuellen Grundstücks beauftragen. Diese Gutachten sind kostenpflichtig. Mit dem Gutachten müssen die Eigentümerinnen und Eigentümer einen anderen, auf ihr konkretes Grundstück bezogenen Bodenwert nachweisen, der um mehr als 30 Prozent von der Bewertung anhand des Bodenrichtwerts abweicht. Folglich müssen deutliche Abweichungen vom Bodenrichtwertgrundstück vorliegen. Sind die formalen und inhaltlichen Anforderungen erfüllt, wird der Wert der Besteuerung nach Prüfung durch das Finanzamt zugrunde gelegt. Das Finanzamt behält sich jedoch vor, Gutachten nach Prüfung auch abzulehnen. Eigentümerinnen und Eigentümer können das Gutachten im Rahmen der erstmaligen Feststellung der Grundsteuerwerte, aber auch zu einem späteren Zeitpunkt für die Zukunft vorlegen. Auch hier ist ein Einspruch nicht erforderlich. Nach Angabe der Oberfinanzdirektion Karlsruhe können Gutachten nur rückwirkend zum 01.01.2025 anerkannt werden, wenn diese bis spätestens 30.06.2025 beauftragt wurden.

Zu beachten ist, dass ein Gutachten bei der nächsten Feststellung des Grundsteuerwertes (alle sieben Jahre) erneuert werden muss (§ 38 Landesgrundsteuergesetz). Es obliegt daher den Eigentümerinnen und Eigentümern selbst, zu prüfen ob sich die Beantragung eines Gutachtens lohnt.

In der Online Plattform BORIS-BW dem Bodenrichtwertinformationssystem von Baden-Württemberg können die Gütenbach Bodenrichtwerte eingesehen werden.

Hier klicken für die Bodenrichtwerte

Zum 01.01.2020 haben sich elf Gemeinden im südwestlichen Schwarzwald-Baar-Kreis zu einem gemeinsamen Gutachterausschuss zusammengeschlossen. Bei der Stadt Donaueschingen ist die Geschäftsstelle des gemeinsamen Gutachterausschusses angesiedelt. Der Gemeinsame Gutachterausschuss umfasst ein Gebiet mit ca. 85.000 Einwohnern und einer Gesamtfläche von rund 655 km², welche sich in 47 % Waldfläche, 42 % Landwirtschaftsfläche, 9 % Siedlungs- und Verkehrsfläche und 2 % sonst. Vegetations- und Gewässerfläche aufteilt. Nach den Vorgaben des Baugesetzbuches führt der Gutachterausschuss die Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderlichen Daten. Darüber hinaus erstellt er Gutachten über den Verkehrswert von Grundstücken.
Die Mitgliedsgemeinden sind:

- Donaueschingen
- Bad Dürrheim
- Blumberg
- Bräunlingen
- Furtwangen
- Gütenbach
- Hüfingen
- Schonach
- Schönwald
- Triberg
- Vöhrenbach

Einen vollständigen Überblick der zuständigen Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg, Anschriften und Kontaktdaten finden Sie bei der "Zentralen Geschäftsstelle für Grundstückswertermittlung BW" unter folgendem Link:

https://www.zgg-bw.de/Gutachterausschuesse/Verzeichnis-gemaess-Gutachterausschussverordnung